Kredyt hipoteczny kredytowi nie jest równy. Gdyby tak było, nikt nie poświęcałby czasu na szukanie najlepszej oferty, a doradcy finansowi nie mieliby zatrudnienia. Okazuje się, że dwa różne banki mogą zaoferować dwie różne wysokości raty kredytu, mimo brania pod uwagę tych samych parametrów. Od czego więc zależy koszt kredytu hipotecznego? Co sprawia, że jedna oferta wypada korzystniej niż druga?

Każdy ma świadomość, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego związuje z bankiem na co najmniej kilkanaście lat. Dobrze jest więc wiedzieć od czego zależy koszt kredytu, i na które czynniki kredytobiorca ma wpływ. Dzięki temu uda się podjąć najbardziej słuszną decyzję.

Prowizja banku

Pierwszym dodatkowym kosztem związanym z udzieleniem kredytu jest bankowa prowizja. Niekiedy jest ona pobierana jednorazowo, czasami -rozkładana na raty i wliczana do comiesięcznego zobowiązania. Jej wysokość jest różna, w zależności od oferty banku. Zwykle jednak waha się w granicach 1-2,5% wnioskowanej kwoty. To oznacza, że możesz wybrać sobie taki bank, który oferuje niską prowizję lub rezygnuje z niej wcale.

Marża banku

Koszt kredytu hipotecznego kształtowany jest również przez marżę - zarobek banku, w zamian za pożyczone pieniądze. Jej wysokość, podobnie jak wysokość prowizji, ustalana jest indywidualnie, w zależności od polityki banku. Niektóre instytucje finansowe oferują kredyty z marżą na poziomie 1%, inne - na poziomie 2%. Wiele też zależy, czy ubiegasz się o kredyt w złotówkach, czy w walucie obcej.

Marża banku jest wartością elastyczną, którą można obniżać. W jaki sposób? Wystarczą dobre negocjacje z instytucją. Niekiedy wystarczy podkreślić swoją wysoką zdolność kredytową, skorzystać z dodatkowych produktów oferowanych przez bank, itp. Im lepszym klientem będziesz dla banku, tym większe masz szanse na zaciągniecie kredytu hipotecznego na korzystniejszych warunkach. Obniżka marży zaledwie o 0,5 p.p. pozwala sporo zaoszczędzić.

Wcześniejsza spłata kredytu

Kolejnym czynnikiem, mogącym wpływać na całkowity koszt kredytu hipotecznego jest wcześniejsza spłata kredytu. W większości banków za nadpłatę miesięcznego zobowiązania lub spłatę całości zobowiązania przed wyznaczonym terminem nakładane są dodatkowe opłaty. Jest to coś w rodzaju czynnika zabezpieczającego instytucję finansową przed utratą źródła dochodu. Jeśli wcześniej spłacisz kredyt, bank nie zarobi na odsetkach. Stąd ta dodatkowa opłata, która ma częściowo zrekompensować utratę pieniędzy, wynikających z oprocentowania.

Zwykle opłata za wcześniejszą spłatę kredytu wynosi 2% od niespłaconej jeszcze części kredytu lub od całkowitej kwoty zobowiązania. Ale ponieważ istnieją takie banki, które nie wymagają żadnej opłaty za wcześniejszą spłatę i nie jest to obwarowane warunkami czasowymi (np. wcześniejsza spłata może nastąpić po upływie 3-5 lat), wybierając odpowiednią instytucję można całkowicie wyeliminować ten dodatkowy koszt.

Dodatkowe ubezpieczenia

Koszt kredytu hipotecznego w dużej mierze może być kształtowany przez dodatkowe ubezpieczenia. Podstawą jest wykupienie ubezpieczenia nieruchomości od ognia, wody oraz innych żywiołów, lecz wiele instytucji wymaga dodatkowych polis, np. na wypadek śmierci kredytobiorcy, utraty pracy, itp. Miesięczna składka doliczana jest do comiesięcznej raty kredytu, podnosząc jej wysokość o wiele ponad kilkadziesiąt złotych.

Dodatkowe ubezpieczenia nie są jednak obowiązkowe, dlatego nie zawsze trzeba je wykupywać. Można też poszukać Towarzystwa Ubezpieczeniowego „na własną rękę”, które możliwe, że będzie oferowało znacznie korzystniejsze warunki - już od kilkunastu złotych miesięcznie.

Powyższe czynniki kształtujące koszty kredytu są „ruchome”, a więc możesz na nie wpływać. Musisz jednak wiedzieć, że na koszt kredytu wpływa również stopa procentowa czy zmienność kursów walut, które nie są zależne od ciebie.